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          1. 新舊《房地產估價規范》差異

            時隔16年,更新的房地產估價規范主要內容如下:

            1、整體來說,調整了章節劃分,更加全面細化完善各章節內容;

            2、刪除了原規范的第二章術語,先行單獨發布《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2013),對房地產估價術語進行了更全面的解析;

            3、刪除了舊版《房地產估價規范》附錄A估價報告的規范格式;

            4、方法的新增:增加了路線價法、標準價調整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、價差法等方法;

            5、估價目的的新增:增加了房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價;

            以下就以章節形式分述《房地產估價規范》各部分內容的差異(僅涉及房地產估價基本術語調整的部分不再贅述):



            估價原則 
            1


            1、強化獨立客觀公正原則,將其提至各原則之首,“獨立、客觀、公正”不再作為估價的通用原則,而是房地產估價中應遵循的原則之一,將價值時點原則與最高最佳利用原則順序調整;

            2、吸收房地產抵押估價指導意見,將謹慎原則正式列入房地產估價規范;

            3、明確規范中所載5大原則僅為市場價值評估的原則,其他估價目的和價值類型的評估可以相應增減,但不得隨意;

            4、最高最佳利用原則中,區分權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發利用權利;

            5、增加估價對象的實際用途、登記用途和規劃用途之間不一致時的處理規定。



            估價程序 
            2


            1、增加受理估價委托、審核估價報告、交付估價報告三個步驟;

            2、估價委托中,明確估價委托書、估價委托合同的簽訂要求,明確除采用批量估價的項目外,可以只有一名估價師全程參與、實地查勘、撰寫報告,但報告簽署必須兩名;

            3、明確價值時點在回顧性估價和預測性估價中可以到周、旬、月、季、半年、年等;

            4、新增估價對象實地查勘的方式和內容規定;

            5、增加估價人員未能進入估價對象內部查勘時的處理方式;

            6、內部審核流程正式納入房地產估價規范中;

            7、存檔材料的增加:新增估價對象來源和溝通情況記錄、估價中的不同意見記錄。


            不同估價目
            的下的估價
            3


            1、房地產抵押估價

            新規程中房地產抵押估價中增加了設立最高額抵押權時原有債權的處理。對評估待開發房地產價值時采用假設開發法評估假設前提的設定進行限定,對帶租約房地產評估時租金取值進行了規定。

            抵押評估時,抵押房地產已出租的,合同租金高于市場租金的,應為無租約限制的價 值,當合同租金低于市場租金時,應為出租人的權益價值。既哪個低取哪個,而不是籠統地以合同租金取代。

            評估待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法的,應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。

            房地產抵押估價用于設立最高額抵押權,且最高額抵押權設立前已存在的債權經當事人同意,抵押價值或抵押凈值中可不減去相應的已抵押擔保的債權數額,但應在報告中說明并在使用上限制。


            2、房地產稅收估價

            房地產稅收估價,應區分房地產持有環節稅收估價、房地產交易環節稅收估價和房地產開發環節稅收估價,并應按相應稅種為核定其計稅依據進行估價。且持有環節稅收估價,各種房地產的價值時點應相同,交易環節稅收估價,各種房地產的價值時點應為各自的成交日期。評估的價值或價格統稱為計稅價值,它是指為征稅目的而評估的價值或價格。


            3、房地產征收、征用估價

            新規程將原規程中的6.7征地和房屋拆遷補償估價修改為新規程的5.3房地產征收、征用估價。增加了房地產征用估價。征收與征用,共同之處在于,都是為了公共利益需要,都具有強制性,都要經過法定程序,都要依法給予公平補償。不同之處在于,征收是所有權的改變,而征用只是使用權的改變。被征用的財產使用后,應當返還給財產所有人。在征收、征用評估中應做到:

            房地產征收評估,應區分國有土地上房屋征收評估和集體土地征收評估。

            國有土地上房屋征收評估,應區分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產市場價格測算、用于產權調換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產停業損失評估等。

            被征收房屋價值應包括被征收房屋及其所占用范圍內的土地使用權和屬于被征收人的其他不動產的價值。如果被征收房屋的裝飾裝修當事人協商確定或者另行評估,則被征收房屋價值不應包括被征收房屋的裝飾裝修價值,并應做特別說明。

            用于產權調換房屋價值評估,是在房屋征收決定公告之日的市場價值。應包括用于產權調換的房屋及其占用范圍內的土地使用權和用于產權調換的其他不動產價值。

            當被征收房屋為正常待建或因征收停建、緩建的未完工且采用假設開發法估價時,應選擇業主自行開發前提進行估價。當被征收房屋為非因征收原因停建、緩建的未完工且采用假設開發法估價時,應選擇自愿轉讓開發前提進行估價。

            房地產征用估價,應評估被征用房地產市場租金,為給予使用上的補償提供參考依據。


            4、房地產拍賣、變賣估價

            新規程將拍賣評估分為司法拍賣和普通拍賣。并說明了兩種拍賣評估應注意的事項。

            房地產拍賣估價,應區分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

            房地產司法拍賣估價應考慮拍賣房地產瑕疵的影響,但不應考慮拍賣房地產被查封以及原有的擔保物權和其他優先受償權的影響,應考慮拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權的影響,但人民法院書面同意說明將其去除后拍賣的可以不考慮。

            房地產普通拍賣估價,可以根據委托人需要,評估市場價值或價格、快速變現價值,為確定拍賣標的的保留價提供參考依據。

            房地產變賣估價,宜評估市場價值。

            5、房地產損害賠償估價

            新規程增加的內容。在舊規程的其他目的的房地產估價有提及。

            房地產損害賠償估價,應區分被損害房地產價值減損評估、因房地產損害造成的搬遷費用評估、臨時安置費用評估、停產停業損失評估等。

            損害評估應根據被損害房地產是否可以修復采用相應的估價方法??尚迯偷姆康禺a損害評估,宜采用修復成本法測算其修復成本作為價值減速額。對不可修復的房地產損害評估,根據房地產所在地的市場狀況。采用損失資本化和價差法等方法評估。


            6、房地產轉讓估價

            新規范中增加了保障性住房銷售價格評估,完善了原來轉讓評估中相關條件的設定。

            房地產轉讓估價,應根據委托人的要求確定評估市場價值、投資價值、協議價值等。

            對房地產轉讓價值的確定做出了規定,當事人有約定條件的,按約定條件評估,無約定或者約定不明確的,按價值時點狀況、價款一次性付清、稅費正常負擔的情況下的價值或價格。

            已出租房地產轉讓估價,應評估出租人權益價值。如約定或者承諾租賃關系可以解除后轉讓的,按另行評估無租約限制價值。并在報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及其使用條件。

            4)保障性住房銷售價格評估,應根據其分享產權、獨有產權等產權想有方式,評估其市場價值或其他特定價值。但有相關國家和地方特別規定的,從其規定。


            7、房地產租賃估價

            新規范中增加了保障性住房租賃價格評估,完善了原來租賃評估中相關條件的設定。

            房地產租賃估價,應根據委托人的要求評估市場租金、特定租金或承租人權益價值等。

            保障性住房租賃價格評估,應根據貨幣補償、實物補貼等租金補貼方式,評估市場租金或其他特定租金。但有相關國家和地方特別規定的,從其規定。


            8、建設用地使用權出讓估價

            新規范中區分了出讓人和意向用地者的估價,并對估價中采用假設開發法評估的假設前提進行了規定。

            建設用地使用權出讓估價,應區分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。

            意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價,應根據具體需要評估市場價值或投資價值,相應出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手可能的出價等。

            對建設用地使用權出讓估價的出讓條件,有明文規定的,應評估其明文規定條件下的價值或價格,沒有規定或者規定不明確的,按價值時點的土地狀況、出讓金等費用在價值時點一次性付清等條件下的價值或價格。

            當出讓人需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發法時,宜選擇自愿轉讓開發前提進行估價。當意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發法時,根據土地占用情況分為三種情形:①當土地未被占用時,應選擇自愿轉讓開發前提進行估價,②當土地被意向用地者占用時,應選擇介于業主自行開發與自愿轉讓開發之間的某種前提進行估價,③當土地已被其他意向用地者占用時,應選擇介于自愿轉讓開發與被迫轉讓開發之間之間的某種前提進行估價。


            9、房地產投資基金物業估價新規范增加的內容

            房地產投資基金物業估價,應區分房地產投資信托基金物業估價和其他房地產投資基金物業估價。

            房地產投資信托基金物業估價,根據信托基金發行上市、運營管理、退出市場及相關信息披露等需要,可以包括信托物業狀況評價、市場調研和價值評估。

            信托物業價值評估,應對信托物業的市場價值或其他價值、價格進行分析、測算和判斷,并提供相關專業意見。宜采用報酬資本化法中的持有加轉售模式。并應遵循一致性和一貫性原則,當未遵循一致性或一貫性原則時,應在報告中說明并陳述理由。

            已出租的信托物業價值評估,應進行租賃狀況調查和分析,查看租賃合同原件,并與執行法律、財務盡職調查的專業人員溝通,核查租賃信息的真實性和客觀性。

            信托物業的狀況評價,應對實物狀況、權益狀況和區位狀況進行調查、描述、分析和評定,并提供相關專業意見。

            信托物業的市場調研,應對信托物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況及信托物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測,并提供相關專業意見。

            其他房地產投資基金物業估價,應根據具體情況,按相應估價目的的房地產估價進行。


            10、為財務報告服務的房地產估價新規范增加的內容。

            為財務報告服務的房地產估價,應根據相應目的評估公允價值、現值、可變現凈值、重置成本、歷史成本等及依據其會計屬性,選用比較法、收益法、假設開發法、成本法等方法評估相應的價值或價格。

            從事為財務報告服務的房地產估價時,應與委托方和執行審計業務的注冊會計師溝通,熟悉相關會計準則、會計制度,及其與房地產估價相關價值、價格的聯系和區別。估價期日也應選擇相應的資產負債表日、減價測試日、購買日、轉換當日、首次執行日等特定日期。


            11、其他目的的房地產估價

            新規程將原來的損害賠償估價予以單獨列出,增加了分家析產、處境提供財產證明、行政紀檢立案、補地價和國有土地上房屋征收預評估等。

            分家析產估價,應區分財產分割和財產不分割的分家析產估價。分割的估價按本規范分割估價的規定執行,不分割的估價應評估財產的市場價值。

            為出境提供財產證明的估價,應評估財產的市場價值。

            為行政機關、紀檢監察部門查處、檢查機關立案等服務的估價,應慎重確定價值時點等估價基本事項。

            補地價可以按國土資廳【2013】20號文,國土資源部辦公廳關于發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》的通知內容評估。

            國有土地上房屋征收預評估,為編制征收補償方案、確定征收補償費或政府作出房屋征收巨鼎等服務,可按規范對國有土地上房屋征收評估的規定進行,但不能替代國有土地上房屋征收評估。



            估價方法
            4


            1、增加了方法適用性分析,針對方法選用做了詳細講解,也對老規范中的“必須選用兩種方法” 進行了修改。

            2、比較法的估價步驟有所調整,交易實例信息增加了交易方式、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況等;調整了不宜選為可比實例的情況;增加對可比實例的標準化處理;將原有的“區域因素、個別因素”調整為“區位狀況、實物狀況和權益狀況”調整;細化了原有的調整幅度和調整后各比準價格的比例關系;增加了比準價格的計算方法。

            3、收益法調整了估價步驟,細化了收益法的模型,增加收益期及各種情況下凈收益的詳細應用,增加了自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權價值規定。

            4、成本法調整了估價步驟;增加估價路徑規定;細化土地成本規定;修改并細化建筑物重置成本;增加“各項必要支出及應得利潤”的規定;修改了三種折舊的名稱,修改了折舊的計算方法,細化了各種折舊的計算;刪除了雙倍余額遞減法計算方式,增加成本價值的規定。

            5、假設開發法調整了估價步驟;增加假設開發法的具體估價方法、估價前提、開發經營期、后續必要支出、靜態和動態分析法中各項參數的計算。

            6、其他估價方法,在老的基準地價修正法基礎上增加了路線加法、標準價調整法等方法,并增加各方法的介紹。



            估價結果
            5


            1、新增估價結果應包括評估價值和相關專業意見;

            2、新增在評估價值前,對選用的估價方法的測算結果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法估價的,還應對不同估價方法的測算結果進行比較分析;

            3、新增對測算結果進行校核和比較分析時,檢查測算結果存在的差錯及原因,在老版6項的基礎上新增了5項內容:

            不同估價方法的估價對象財產范圍一致性;

            不同估價方法的估價前提一致性;

            估價假設的合理性;

            估價依據的正確性;

            房地產市場狀況的特殊性。

            4、新增基礎數據和估價參數的來源或確定的依據或方法應在估價報告中說明。估價參數應優先選用、不選用的,應在估價報告中陳述理由。

            5、老版對測算結果只是簡單說明根據具體情況計算求出一個綜合結果,新版增加了選用兩種或兩種以上估價方法的,應根據估價目的和不同估價方法的適用程度、數據可靠程度、測算結果差異程度等具體情況,并經過分析選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出綜合結果;

            6、新增對選用一種估價方法估價的,應在確認測算結果無差錯后,將其作為綜合測算結果;

            7、新版對最終評估價值的確定進行了修改,新增最終評估價值的確定應符合下列規定:

            應根據未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素,對綜合測算結果進行適當調整后確定最終評估價值,并應在估價報告中陳述調整的理由;

            當確認不存在未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素時,可直接將綜合測算結果確定最終評估價值;

            最終評估價值的精度應滿足估價目的需要的精度,并應將其誤差控制在合理范圍內。



            估價報告 
            6


            1、新增估價報告應采取書面形式,并應真實、客觀、準確、完整、清晰、規范。刪除老版估價報告全面性、公正性和客觀性、準確性、概括性敘述;

            2、新增房地產抵押貸款前估價報告,應包括估價對象變現能力分析與風險分析;

            3、新增根據估價委托人的需求或有關要求,可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要;

            4、新增估價技術報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供;

            5、老版關于估價報告描述較為簡略,新版對估價報告中每一事項都提出具體寫作要求,這部分增加內容很多、較細致,包括每一部分都是新增的內容:

            封面包括7項內容并有詳細說明:估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產估價機構、注冊房地產估價師、估價報告出具日期;

            致估價委托人函包括9項內容并有詳細說明:致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結果、特別提示、致函日期;

            致估價委托人函蓋公章和簽名詳細說明;

            目錄按前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼;

            估價結果報告、估價技術報告和附件的各個組成部分應在估價報告目錄中按前后次序列出其名稱及對應的頁碼;

            當按估價委托合同約定不向委托人提供技術報告時,估價報告目錄如何處理詳細說明;

            估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。不能與估價假設和限制條件內容混淆或者變成免責聲明;

            鑒證性估價報告的估價師聲明包括4項內容并有詳細說明;

            非鑒證性估價報告的估價師聲明可根據實際情況對鑒證性估價報告的內容進行適當刪減;

            估價假設和限制條件應說明6項內容并有詳細說明;一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據不足假設、估價報告使用限制;

            估價結果報告應包括13項內容并有詳細說明:估價委托人、房地產估價機構、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地查勘期、估價作業期;

            估價技術報告應包括6項內容并有詳細說明:估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定;

            附件應包括10項內容并有詳細說明:估價委托書復印件、估價對象位置圖、估價對象實地查勘情況和相關照片、估價對象權屬證明復印件、估價對象優先受償款調查情況、可比實例位置圖和外觀照片、專業幫助情況和相關專業意見;

            估價對象變現能力分析與風險提示有詳細說明;

            6、新版對老版成片多宗房地產同時估價且單宗房地產價值較低時采取表格形式估價報告進行了修改,修改為當成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似房地產的批量估價時,估價報告可采取表格形式。

            7、新增估價報告外觀形式應做到圖文并茂,紙質估價報告應裝訂成冊,紙張大小宜采用尺寸A4紙規格。

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